스트레스 DSR 3단계, 연봉별 주담대 한도 표

작년까지만 해도 연봉 6천만 원이면 3억 5천은 거뜬히 받던 주택담보대출이, 올해는 2억 9천만 원대로 주저앉습니다. 소득이 줄어든 것도, 집값이 오른 것도 아닌데 은행 창구에서 듣는 숫자만 달라집니다. 범인은 대출금리가 아니라 대출 한도를 계산하는 방식 자체를 바꿔버린 '스트레스 DSR'입니다.

결론부터 말하면, 2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계는 2025년 10월 16일 행정지도로 수도권·규제지역 주담대 가산금리가 1.5%포인트에서 3.0%포인트로 한 번 더 올라간 상태이고, 지방 주담대는 3단계 전환이 2026년 말까지 유예돼 2단계(0.75%포인트)를 유지하고 있습니다. 같은 연봉이라도 수도권 변동금리 주담대는 지방보다 20% 안팎, 3단계 이전보다는 14~15%가량 한도가 줄어드니 매매 계약 전 최신 가산금리 기준으로 한도를 다시 계산해봐야 합니다.

스트레스 DSR, 왜 내 한도를 갉아먹나

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 1금융권은 총 대출액이 1억 원을 넘는 차주의 DSR을 40% 이내로 제한합니다. 여기까지는 예전과 같지만, 문제는 '계산에 쓰는 금리'입니다. 스트레스 DSR은 실제 대출금리에 향후 금리 상승 가능성을 미리 반영한 가산금리(스트레스 금리)를 더한 금리로 한도를 계산합니다. 실제 이자는 그대로여도 한도 산정 시에는 더 높은 금리를 적용해 깎는 셈입니다. 변동금리는 가산금리를 100% 반영하고, 혼합형·주기형은 일부만 반영해 한도가 덜 줄어듭니다.

3단계, 지금 정확히 어디까지 왔나

스트레스 DSR은 2024년 9월 1단계, 2025년 7월 3단계 순으로 단계적으로 확대돼 왔습니다. 3단계부터는 주담대뿐 아니라 신용대출(잔액 1억 원 초과)과 기타대출까지 전 업권의 거의 모든 가계대출로 적용 범위가 넓어졌습니다. 3단계 기본 가산금리는 1.5%포인트였는데, 2025년 10월 16일 금융위원회 대출수요 관리 방안에 따라 수도권(서울·경기·인천)과 규제지역 주담대에 한해 3.0%포인트로 한 번 더 상향됐습니다. 지방 주담대는 부동산 시장 침체를 고려해 2단계 기준(0.75%포인트) 유예가 이어지고 있으며, 2026년 6월 말 종료 예정이던 조치가 다시 6개월 연장돼 올해 말까지 2단계 수준이 적용됩니다.

수도권과 지방, 적용 기준이 이렇게 다른 이유

지역에 따라 가산금리가 다른 것은 집값과 가계부채 증가 속도가 지역별로 다르게 움직이기 때문입니다. 서울·경기 일부는 상승세가 이어진 반면 지방 광역시 상당수는 하락세를 보이면서, 당국은 수도권·규제지역은 더 세게 조이고 지방은 완화 기준을 당분간 유지하는 이원화 전략을 씁니다. 매수하려는 집이 규제지역인지, 수도권인지 지방인지에 따라 같은 연봉이라도 한도가 크게 갈리므로 계약 전 확인이 필요합니다.

연봉 4천만 원, 신혼부부가 흔히 겪는 한도

연소득 4천만 원, 다른 대출 없는 단독 차주가 30년 만기 원리금균등·변동금리 연 4.2%로 DSR 40%까지 채운다고 가정하면, 가산금리가 없을 때 약 2억 7천만 원이던 한도가 지방 2단계 기준 약 2억 5천만 원, 수도권 3단계 기준 약 1억 9천 6백만 원으로 줄어듭니다. 3단계 이전(1.5%포인트) 대비 약 14.5% 감소한 수치입니다. 갭투자로 자금 계획을 세웠다면 이 차액만큼 자기자본을 더 준비해야 합니다.

연봉 6천만 원, 실수요자가 가장 많은 구간

단독 소득 기준 실수요 매매가 가장 몰리는 구간이 연봉 6천만 원대입니다. 같은 조건에서 가산금리 없이 약 4억 1천만 원이던 한도가 지방 2단계 기준 약 3억 7천 5백만 원, 수도권 3단계 기준 약 2억 9천 5백만 원까지 내려갑니다. 수도권과 지방 차이만 따져도 약 21%가 벌어집니다. 서울 외곽이나 경기 중저가 아파트를 노리는 실수요자라면 이 구간에서 규제지역 여부가 대출 가능 여부 자체를 가르는 경우가 많습니다.

연봉 8천만 원, 1억 원 고소득 구간도 예외는 없다

다른 대출이 없다면 소득과 한도는 비례하므로, 감소율은 소득 구간과 무관하게 비슷합니다. 연봉 8천만 원은 가산금리 없이 약 5억 4천 5백만 원에서 수도권 3단계 기준 약 3억 9천 3백만 원으로, 연봉 1억 원은 약 6억 8천만 원에서 약 4억 9천만 원으로 줄어들며 두 구간 모두 3단계 이전 대비 약 14.5% 감소합니다. 신용대출이나 마이너스통장 같은 기존 부채가 있으면 한도가 이보다 더 줄어듭니다.

변동금리 대신 혼합형·주기형을 검토해야 하는 이유

가산금리는 변동금리에는 전액 반영되지만, 금리 고정 기간이 5년 이상인 혼합형·주기형 대출에는 일부만 반영됩니다. 고정 기간이 길수록 반영 비율이 낮아 같은 소득이라도 한도가 더 여유 있게 나오는 경우가 많습니다. 다만 정확한 반영 비율은 은행·상품마다 달라 상담 창구에서 직접 확인해야 합니다.

한도를 조금이라도 늘리는 현실적인 방법

스트레스 DSR 자체를 피할 수는 없지만 산정 변수를 조정해 한도를 넓힐 여지는 있습니다. 만기를 30년에서 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어 같은 DSR 한도 안에서 원금을 더 크게 빌릴 수 있고, 기존 신용대출·카드론이 있다면 미리 상환해 DSR 분모를 줄이는 것도 효과적입니다. 혼합형·주기형 상품을 비교 견적받아 가산금리 반영 비율이 낮은 쪽을 고르거나, 부부 합산 소득으로 심사받을 수 있는지 은행에 확인하는 것도 실질적인 한도 확대로 이어질 수 있습니다.

구분	가산금리(스트레스 금리)	적용 지역	적용 시점
3단계 도입 시(기본)	1.5%포인트	전국	2025년 7월 1일~
3단계 상향(수도권·규제지역)	3.0%포인트	서울·경기·인천 및 규제지역	2025년 10월 16일~
2단계 유예(지방)	0.75%포인트	수도권·규제지역 제외 지방	2026년 말까지

연봉 구간별 한도는 30년 만기·원리금균등·변동금리 연 4.2%, 기타 부채 없음을 가정해 계산했습니다. 실제 한도는 신용도와 은행 우대금리에 따라 달라지므로 참고용으로만 봐야 합니다.

연봉	가산금리 없음(4.2%)	지방 2단계(4.95%)	수도권 3단계(7.2%)
4,000만 원	약 2.73억 원	약 2.50억 원	약 1.96억 원
6,000만 원	약 4.09억 원	약 3.75억 원	약 2.95억 원
8,000만 원	약 5.45억 원	약 5.00억 원	약 3.93억 원
1억 원	약 6.82억 원	약 6.24억 원	약 4.91억 원

이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다

직장인 박모(38세, 연봉 6,800만 원) 씨는 2026년 10월 경기도 수원의 전용 84제곱미터 아파트를 4억 8천만 원에 매수하는 계약을 검토했습니다. 2026년 9월 말 은행 상담에서 변동금리 기준 대출 가능 금액이 약 3억 3천만 원이라는 답을 들었고, 담당 직원은 수도권 3단계 기준(가산금리 3.0%포인트)이 적용돼 한도가 낮게 나온 것이라며 혼합형 5년 고정 상품을 안내했습니다. 박씨는 계약금 납부 전에 혼합형 견적을 다시 받아보기로 하고 매매 일정을 일주일 늦췄습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 가산금리가 오르면 실제로 내는 이자도 오르나요?
아닙니다. 가산금리는 한도 계산에만 쓰이는 명목 금리이며, 실제 이자는 계약한 금리 그대로입니다.

Q2. 신용대출도 스트레스 DSR 대상인가요?
3단계부터는 잔액 1억 원 초과 신용대출도 대상입니다. 소액 신용대출은 해당하지 않습니다.

Q3. 지방 아파트는 무조건 2단계 기준이 적용되나요?
수도권과 규제지역을 제외한 지역이 대상이며, 지방이라도 규제지역이면 예외이므로 계약 전 은행에서 지역 구분을 확인해야 합니다.

Q4. 지방 2단계 유예는 언제까지인가요?
2026년 6월 말 종료 예정이던 유예가 6개월 연장되어 올해 말까지 적용됩니다. 연장 여부는 이후 발표를 다시 확인해야 합니다.

Q5. DSR 40%를 넘기면 대출이 아예 안 나오나요?
총 대출액 1억 원 초과 시 1금융권은 DSR 40% 초과 대출을 원칙적으로 취급하지 않습니다. 예외 규정이 있을 수 있어 개별 상담이 필요합니다.

핵심 정리

스트레스 DSR은 실제 금리가 아닌 한도 계산에만 가산금리를 더하는 제도입니다.
3단계 기본 가산금리 1.5%포인트가 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역은 3.0%포인트로 상향됐습니다.
지방 주담대는 2단계(0.75%포인트)가 2026년 말까지 유예 적용됩니다.
연봉이 같아도 지역에 따라 한도가 20% 안팎, 3단계 이전 대비로는 약 14~15% 줄어듭니다.
변동금리보다 혼합형·주기형이 가산금리 반영 비율이 낮아 한도에 유리할 수 있습니다.
기존 신용대출·카드론을 정리하면 DSR 분모가 줄어 한도가 늘어납니다.
정확한 한도는 개인 신용도와 은행 정책에 따라 다르므로 창구 상담으로 확정해야 합니다.

오늘 할 일 3가지

매수 예정 지역이 수도권·규제지역인지 지방인지부터 확인합니다.
은행 앱이나 창구에서 변동금리와 혼합형 상품 한도를 각각 조회해 비교합니다.
보유 중인 신용대출·카드론 잔액을 정리해 DSR에 미치는 영향을 미리 계산해봅니다.

출처와 면책

이 글은 다음 공식 자료를 참고해 작성했습니다.

본문의 연봉별 한도는 30년 만기·원리금균등상환·변동금리 연 4.2%, 기타 부채 없음을 가정한 예시 계산으로, 실제 한도는 신용도와 은행 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 금융 자문을 대신하지 않으므로, 대출 실행 전 은행과 금융당국의 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.