계약이 끝났는데 보증금이 들어오지 않습니다. 집주인은 "다음 세입자가 들어와야 준다"고만 합니다.
이때 가장 위험한 행동이 하나 있습니다. 짐을 빼고 전출 신고를 하는 것입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 집을 비우면, 그동안 쌓아둔 권리가 그 순간 사라집니다.
전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 대신 돌려줍니다. 다만 순서를 지켜야만 지급됩니다. 순서를 건너뛰면 보증에 가입했어도 거절될 수 있습니다.
먼저 이해할 것: 이행청구는 '요건 심사'입니다
이행청구는 신청서를 낸다고 자동으로 돈이 나오는 절차가 아닙니다. HUG는 아래 네 가지를 확인합니다.
- 임대차계약이 적법하게 종료되었는가
- 보증금이 실제로 반환되지 않았는가
- 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하고 있는가
- 보증 조건을 위반한 사실이 없는가
세 번째가 사고가 가장 많이 나는 지점입니다. 대항력은 점유(그 집에 살고 있음)와 전입신고가 둘 다 유지되어야 살아 있습니다. 하나라도 끊기면 소멸합니다.
1단계 — 계약 해지 의사를 기한 안에 통보합니다
계약이 저절로 끝난다고 생각하면 안 됩니다. 아무 말 없이 만기가 지나면 묵시적 갱신이 되어 계약이 같은 조건으로 연장됩니다. 계약이 살아 있으면 보증금 반환 의무도 발생하지 않고, 이행청구도 불가능합니다.
주택임대차보호법은 갱신 거절 통지 기한을 이렇게 정하고 있습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 ... 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 ... 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. (주택임대차보호법 제6조)
임대인과 임차인의 기한이 다릅니다. 임대인은 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 통지해야 하고, 임차인은 만기 2개월 전까지 하면 됩니다.
세입자 입장에서 기억할 것은 하나입니다. 만기 2개월 전까지 "나가겠다"고 전달하지 않으면 계약이 2년 더 연장됩니다.
통보는 증거가 남는 방법으로
카카오톡이나 문자도 증거가 되지만, 분쟁이 생기면 다툼의 여지가 있습니다. 가장 확실한 것은 내용증명 우편입니다.
- 우체국 창구 또는 인터넷우체국에서 발송
- 비용은 장수에 따라 수천 원 수준
- 같은 내용 3부(임대인용·우체국 보관용·본인 보관용)를 보냅니다
내용증명에는 계약 정보, 만기일, 갱신 거절 의사, 보증금 반환 요구, 반환 계좌를 적습니다. 이미 만기가 지났다면 지금이라도 즉시 보내세요. 보낸 날부터 기록이 시작됩니다.
2단계 — 만기 후 1개월을 기다립니다
이행청구는 계약 종료 즉시 할 수 있는 것이 아닙니다. HUG는 임대차계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금이 반환되지 않은 경우를 보증사고로 봅니다.
| 시점 | 상태 |
|---|---|
| 만기 2개월 전 | 갱신 거절 통보 마감 |
| 만기일 | 보증금 반환 의무 발생 |
| 만기 + 1개월 | 보증사고 성립 — 이행청구 가능 |
이 1개월은 그냥 기다리는 시간이 아닙니다. 임차권등기를 준비하는 시간으로 쓰셔야 합니다.
3단계 — 이사해야 한다면 임차권등기명령이 먼저입니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.
새 집 계약이 잡혀 있어 이사를 미룰 수 없는 경우가 많습니다. 그런데 앞서 말했듯 집을 비우고 전출하면 대항력이 사라집니다. 대항력이 없으면 이행청구가 거절됩니다.
이 문제를 푸는 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기가 등기부에 기재되면, 그 뒤에 이사를 가고 전출 신고를 해도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (주택임대차보호법 제3조의3)
신청 방법
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청처 | 주택 소재지 관할 지방법원·지원 |
| 방법 | 법원 방문 또는 대한민국 법원 전자소송 |
| 필요 서류 | 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 등기사항증명서, 내용증명 사본 |
| 비용 | 인지·송달료·등록면허세 등 수만 원 수준 |
| 소요 기간 | 통상 2~4주 (법원·사안에 따라 차이) |
2023년 법 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 진행될 수 있게 되어, 집주인이 일부러 우편을 받지 않는 방식으로 시간을 끄는 문제가 줄었습니다.
이사해도 되는 시점은 딱 하나입니다
신청한 날이 아닙니다. 결정문을 받은 날도 아닙니다.
등기사항증명서(등기부등본)를 떼어 보고, 을구에 "주택임차권"이 실제로 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤입니다. 인터넷등기소에서 700원이면 확인할 수 있습니다.
이 확인 전에 전출 신고를 하면 그 시점에 권리가 끊깁니다. 순서를 절대 바꾸지 마세요.
4단계 — 이행청구 서류를 제출합니다
요건이 갖춰지면 HUG 지사 방문 또는 주택도시보증공사 안내에 따라 청구합니다.
| 서류 | 발급처 |
|---|---|
| 보증채무 이행청구서 | HUG 양식 |
| 확정일자를 받은 임대차계약서 | 본인 보관분 |
| 주민등록표 등본·초본 (주소 변동 이력 포함) | 정부24 |
| 보증금을 실제로 지급한 증빙 (이체 내역 등) | 은행 앱 |
| 계약 종료·반환 요구 입증 자료 (내용증명 등) | 본인 보관분 |
| 임차권등기가 된 등기사항증명서 | 인터넷등기소 |
| 신분증·본인 명의 통장 사본 | — |
주민등록표는 등본이 아니라 주소 변동 이력이 나오는 초본을 요구하는 경우가 많습니다. 전입 유지 여부를 확인하기 위해서입니다.
지급까지 걸리는 시간
HUG는 청구 서류를 모두 접수한 날을 기준으로 심사 후 지급합니다. 서류 보완이 필요하면 그만큼 늦어집니다. 보완 요청이 오면 미루지 말고 바로 처리하는 것이 가장 빠른 길입니다.
실무에서 지연되는 사유는 대부분 비슷합니다.
- 임차권등기가 아직 안 끝난 상태에서 청구
- 계약 해지 통보 증빙이 없음
- 주소 이력에 공백이 있어 대항력 유지 확인이 안 됨
- 계약서에 확정일자가 없거나 계약서를 분실함
전체 순서 한눈에
| 순서 | 할 일 | 시점 |
|---|---|---|
| 1 | 갱신 거절 내용증명 발송 | 만기 2개월 전까지 |
| 2 | 보증금 미반환 확인 | 만기일 |
| 3 | 임차권등기명령 신청 | 이사 계획이 있다면 즉시 |
| 4 | 등기부에 기재 확인 후 이사 | 등기 완료 후 |
| 5 | HUG 이행청구 접수 | 만기 + 1개월 경과 후 |
| 6 | 심사 후 보증금 지급 | 서류 완비 시점 기준 |
보증에 가입하지 않았다면
보증보험이 없는 상태에서 보증금을 못 받았다면 절차가 달라집니다. 임차권등기명령까지는 동일하지만, 그다음은 보증금반환청구 소송 → 강제경매로 이어집니다. 시간과 비용이 훨씬 많이 듭니다.
대한법률구조공단, 전세피해지원센터, 지자체 전월세지원센터에서 무료 상담을 받을 수 있습니다. 혼자 판단하지 말고 초기에 상담을 받는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약 만기가 지나면 자동으로 계약이 끝나나요?
A1. 아닙니다. 임대인은 만기 6개월~2개월 전, 임차인은 만기 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 같은 조건으로 계약이 2년 더 연장됩니다. 계약이 연장되면 보증금 반환 의무도 발생하지 않아 이행청구도 불가능해집니다.
Q2. 계약이 끝나자마자 바로 이행청구를 할 수 있나요?
A2. 아닙니다. HUG는 임대차계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금이 반환되지 않은 경우를 보증사고로 봅니다. 만기 다음 날 바로 청구할 수 있는 것이 아니라, 만기 후 1개월이 지나야 이행청구가 가능합니다.
Q3. 이사를 먼저 하고 나중에 전출 신고를 하면 안 되나요?
A3. 안 됩니다. 짐을 빼고 전출 신고를 하는 순간 대항력이 사라지고, 대항력이 없으면 이행청구 자체가 거절될 수 있습니다. 이사가 급하다면 전출 전에 반드시 임차권등기명령부터 신청해야 합니다.
Q4. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?
A4. 아닙니다. 신청한 날도, 결정문을 받은 날도 아니라 등기사항증명서 을구에 '주택임차권'이 실제로 기재된 것을 인터넷등기소에서 직접 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 이 확인 전에 전출하면 그 시점에 권리가 끊깁니다.
Q5. 전세보증보험에 가입하지 않았다면 어떻게 해야 하나요?
A5. 임차권등기명령까지는 동일하게 진행하되, 그 이후는 HUG 이행청구가 아니라 보증금반환청구 소송과 강제경매로 이어집니다. 시간과 비용이 훨씬 많이 들 수 있으니 대한법률구조공단이나 전세피해지원센터 같은 무료 상담 기관을 초기에 활용하는 것이 좋습니다.
핵심 정리
- 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통보하지 않으면 계약이 자동 연장됩니다
- 통보는 내용증명으로 증거를 남기세요
- 이행청구는 만기 후 1개월이 지나야 가능합니다
- 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 전출하면 권리가 사라집니다
- 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요 (통상 2~4주)
- 이사 시점은 등기부 을구에 주택임차권이 기재된 것을 확인한 뒤입니다
- 서류가 완비되어야 심사가 시작됩니다. 보완 요청은 즉시 처리하세요
보증금 사고는 대응 속도보다 순서가 결과를 가릅니다. 만기가 다가오는데 집주인의 답이 애매하다면, 오늘 내용증명부터 준비하세요.
오늘 할 일 3가지
- 만기 2개월 전까지(이미 지났다면 지금 즉시) 갱신 거절 의사를 내용증명으로 발송합니다.
- 이사 계획이 있다면 관할 법원 또는 대한민국 법원 전자소송으로 임차권등기명령을 바로 신청합니다.
- 만기 후 1개월이 지났다면 계약서, 주민등록표 초본, 이체 내역, 내용증명 등 HUG 이행청구 서류를 미리 준비합니다.
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이 글은 2026년 9월 기준 주택임대차보호법과 공개된 보증 제도 내용을 정리한 것입니다. 보증 약관과 심사 기준은 변경될 수 있으므로 실제 청구 전 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개별 사안의 법률 판단은 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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