규제지역 주담대 한도 6억·4억·2억 — 내 집값이면 얼마까지 나올까

집을 보러 다니기 전에 먼저 알아야 할 숫자가 있습니다. 바로 "은행이 나에게 얼마까지 빌려주느냐"입니다. 이 숫자를 모르고 계약금부터 넣었다가, 잔금 때 대출이 생각보다 적게 나와 계약금을 날리는 일이 실제로 생깁니다.

결론부터 말씀드리면, 서울 전역과 경기 15곳 같은 규제지역에서는 대출 한도가 세 가지 기준 중 가장 작은 금액으로 정해집니다. ① 집값의 40%(생애최초는 70%), ② 집값 구간별 상한(15억 원 이하 6억, 15억~25억 원 4억, 25억 원 초과 2억), ③ 내 소득으로 갚을 수 있는 금액(DSR 40%)입니다. 이 글에서는 집값별로 실제 금액을 계산해 드립니다.

1. 규제지역은 어디인가요

2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 규제지역이 됐습니다. 경기 12곳은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남입니다. 여기에 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 더해져 경기는 15곳이 됐습니다.

살려는 집의 주소가 이 목록에 들어가는지부터 확인하세요. 같은 용인시라도 수지구·기흥구는 규제지역이고 처인구는 아닙니다. 구 단위까지 봐야 합니다.

2. 첫 번째 기준 — LTV(집값 대비 비율)

구분	규제지역 LTV
무주택자(일반)	40%
서민 실수요자	60%
생애최초 구입자	70%
다주택자	0%(구입 목적 대출 불가)

생애최초는 본인과 배우자 모두 한 번도 집을 가진 적이 없는 경우입니다. 서민 실수요자는 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 집값 8억 원 이하, 무주택 조건을 모두 채워야 합니다. 조건이 까다로우니 은행에서 해당 여부를 꼭 확인받으세요.

3. 두 번째 기준 — 집값 구간별 상한

수도권과 규제지역에서는 LTV와 별도로 대출 금액에 상한선이 있습니다. 집값(시가) 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원입니다. 비싼 집일수록 LTV로 계산한 금액보다 이 상한이 먼저 걸립니다.

4. 세 번째 기준 — DSR(소득 대비 갚는 돈)

DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득의 40%를 넘지 못하게 하는 규칙입니다. 수도권·규제지역은 계산할 때 실제 금리보다 높은 '스트레스 금리'를 더해 보는데, 그 하한이 3%로 올랐습니다. 그래서 금리가 낮아 보여도 한도는 생각보다 적게 나옵니다.

예를 들어 연봉 6천만 원, 다른 대출 없음, 30년 원리금균등 상환이라고 해 보겠습니다. 연 4% 금리로만 계산하면 약 4억 2천만 원까지 가능합니다. 하지만 변동금리로 스트레스 금리 3%p를 모두 더해 연 7%로 계산하면 약 3억 원으로 줄어듭니다. 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 더 줄어듭니다.

규제지역 주담대 한도는 LTV 구간상한 DSR 중 가장 작은 금액 정보 도표

5. 집값별로 계산해 봅니다(무주택 일반 vs 생애최초)

집값	일반 LTV 40%	생애최초 LTV 70%	구간 상한	최종(일반 / 생애최초)
6억 원	2.4억	4.2억	6억	2.4억 / 4.2억
10억 원	4억	7억	6억	4억 / 6억
14억 원	5.6억	9.8억	6억	5.6억 / 6억
18억 원	7.2억	12.6억	4억	4억 / 4억
30억 원	12억	21억	2억	2억 / 2억

표의 금액은 DSR을 넣기 전의 최대치입니다. 실제로는 여기에 DSR 한도를 한 번 더 비교해 더 작은 쪽이 나옵니다. 10억 원 집을 생애최초로 사도 연봉이 6천만 원이면 DSR 때문에 3억~4억 원대에서 멈출 수 있습니다.

6. 꼭 지켜야 할 조건 두 가지

첫째, 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 그 집으로 전입해야 합니다. 세를 끼고 사서 나중에 들어가는 방식은 대출과 맞지 않습니다. 둘째, 1주택자는 기존 집을 일정 기간 안에 파는 조건으로만 대출이 가능한 경우가 있어, 은행 약정서를 꼼꼼히 읽어야 합니다.

일정도 중요합니다. 은행은 대출 심사와 감정에 보통 2~4주를 씁니다. 계약서에 잔금일을 너무 가깝게 잡으면, 대출이 늦게 나와 잔금을 못 치르는 일이 생깁니다. 계약 전에 사전 심사를 받고, 잔금일은 대출 실행 예정일보다 여유 있게 잡으세요. 규제가 바뀌는 시점이라면 "계약일 기준"인지 "대출 신청일 기준"인지도 은행에 확인해야 합니다.

7. 한도가 모자랄 때 볼 수 있는 선택지

계산해 보니 한도가 부족하다면, 무리하게 신용대출을 더하기 전에 아래를 먼저 비교해 보세요. 신용대출은 DSR에 함께 잡히기 때문에, 주택담보대출 한도를 오히려 더 줄일 수 있습니다.

선택지	장점	주의할 점
정책대출(디딤돌·보금자리론)	금리가 낮거나 고정금리	소득·집값 조건이 있고, 상품별 LTV가 따로 있음
생애최초 요건 재확인	LTV가 40%에서 70%로	부부 모두 주택 소유 이력이 없어야 함
가족 지원(증여·차용)	대출 없이 자금 보충	증여세 신고, 차용증과 이자 지급 기록 필요
집값 눈높이 조정	구간 상한과 DSR 부담이 함께 줄어듦	입지·출퇴근 조건을 다시 따져야 함

또 하나, 자금조달계획서를 내야 하는 지역에서는 돈의 출처를 설명해야 합니다. 부모님께 빌린 돈이라면 차용증과 이자 이체 기록을 남겨 두어야 나중에 증여로 보는 일을 피할 수 있습니다.

구체적 사례로 확인해 봅니다

이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 무주택자 한모 씨(연봉 6천만 원, 생애최초 아님)는 2026년 10월 서울 노원구의 9억 원 아파트를 사려고 합니다. LTV 40%로 3억 6천만 원, 구간 상한 6억 원, DSR(스트레스 금리 반영) 약 3억 원입니다. 셋 중 가장 작은 약 3억 원이 한도가 됩니다. 한 씨는 취득세와 이사비를 빼고도 현금 6억 원 이상이 필요하다는 것을 계약 전에 알게 됐고, 은행 두 곳에서 사전 한도 조회를 받은 뒤 계약 여부를 정하기로 했습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 집값은 매매가 기준인가요, 감정가 기준인가요?
A. 은행은 보통 KB시세 같은 시세와 감정가 중 정해진 기준을 씁니다. 매매가와 다를 수 있으니 은행에 어떤 값을 쓰는지 물어보세요.

Q2. 부부가 따로 대출을 받으면 한도가 두 배가 되나요?
A. 아닙니다. 같은 집을 담보로 하면 한 건으로 봅니다. DSR은 대출받는 사람의 소득으로 계산합니다.

Q3. 생애최초인데도 6억 원이 넘게 나오지 않는 이유는요?
A. 규제지역은 생애최초라도 구간 상한(15억 원 이하 6억)과 DSR이 함께 적용됩니다.

Q4. 규제지역에서 풀리면 한도가 바로 늘어나나요?
A. 해제일 이후 새로 받는 대출부터 비규제 기준이 적용됩니다. 해제 여부는 국토교통부 발표로 확인하세요.

Q5. 정책대출(디딤돌·보금자리론)도 같은 기준인가요?
A. 정책대출은 상품마다 LTV와 한도가 따로 있습니다. 예를 들어 규제지역 보금자리론 아파트 LTV는 60%입니다.

핵심 정리

규제지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳입니다.
한도는 LTV, 구간 상한, DSR 중 가장 작은 금액입니다.
규제지역 LTV는 일반 무주택 40%, 생애최초 70%입니다.
15억 원 이하 6억, 15억~25억 원 4억, 25억 원 초과 2억이 상한입니다.
스트레스 금리 하한 3% 때문에 DSR 한도가 크게 줄 수 있습니다.
대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.
계약 전에 은행 사전 한도 조회를 받는 것이 가장 안전합니다.

오늘 할 일

관심 있는 집 주소가 규제지역 목록에 있는지 구 단위까지 확인합니다.
위 표에서 내 집값 줄을 찾아 LTV와 구간 상한 중 작은 금액을 적어 봅니다.
주거래 은행 앱에서 주택담보대출 한도 조회를 한 번 해 봅니다.

출처와 면책

이 글의 계산은 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 실제 한도는 은행의 시세 기준, 금리 종류, 기존 대출, 신용 상태에 따라 달라집니다. 이 글은 일반 정보이며 대출 상담을 대신하지 않습니다. 2026년 9월 기준이며, 규제는 바뀔 수 있으니 계약 전에 은행과 금융위원회 공지를 확인하세요.