전세 계약을 앞두고 "등기부등본을 꼭 떼보세요"라는 말은 많이 듣습니다. 그런데 막상 떼보면 낯선 말이 가득해서 어디를 봐야 할지 모르겠죠.
결론부터 말씀드리면 세입자가 확인할 것은 다섯 가지뿐입니다. 나머지는 안 봐도 됩니다.
비용은 700원, 시간은 5분입니다. 보증금 앞에서는 가장 싼 보험입니다.
등기부등본은 세 칸으로 나뉩니다
구조부터 알면 읽기가 훨씬 쉬워집니다. 등기부등본은 세 부분입니다.
| 구분 | 무엇이 적히나 | 세입자 관점 |
|---|---|---|
| 표제부 | 이 부동산이 무엇인가 주소, 면적, 건물 내역 | 계약서 주소와 같은지만 확인 |
| 갑구 | 누구 것인가 소유권, 압류, 가등기 | 가장 중요 |
| 을구 | 얼마가 잡혀 있나 근저당권, 전세권 | 매우 중요 |
외우기 쉽게 정리하면 이렇습니다.
표제부 = 무엇 / 갑구 = 누구 / 을구 = 얼마
세입자가 확인할 5가지
1. 표제부 — 주소가 계약서와 같은가
가장 기본이지만 놓치는 사람이 있습니다. 특히 다세대주택은 동·호수까지 정확히 맞아야 합니다.
"101동 203호"인데 등기부에는 "가동 203호"로 되어 있는 경우가 실제로 있습니다. 건물 이름과 표시가 다르면 나중에 권리 주장이 꼬입니다.
면적도 확인하세요. 계약서에 적힌 전용면적과 등기부의 면적이 크게 다르면 이유를 물어봐야 합니다.
2. 갑구 — 집주인이 계약하는 사람과 같은가
갑구 맨 아래, 가장 최근 소유자가 진짜 집주인입니다. 계약서에 도장 찍는 사람과 이름이 같아야 합니다.
다르다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요. 대리인이 권한 없이 계약하는 경우가 전세사기의 흔한 수법입니다.
소유권이 최근에 바뀌었다면 한 번 더 살펴보세요. 계약 직전에 명의가 넘어간 집은 조심해야 합니다.
3. 갑구 — 위험 표시가 있는가
갑구에 아래 단어가 하나라도 보이면 계약을 멈추세요.
- 압류 · 가압류 — 빚 때문에 재산이 묶인 상태
- 가등기 — 나중에 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있음
- 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작됨
- 신탁 — 소유권이 신탁회사에 있어 집주인에게 계약 권한이 없을 수 있음
이런 표시가 있는 집은 보증금을 지킬 방법이 사실상 없습니다. 시세보다 싸다고 들어가면 안 됩니다.
4. 을구 — 근저당이 얼마나 잡혀 있나
을구에서 근저당권 채권최고액을 봅니다. 집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈입니다.
여기서 중요한 점이 있습니다. 채권최고액은 실제 빌린 금액이 아닙니다. 보통 실제 대출의 120~130%로 설정됩니다.
- 등기부에 1억 3,000만 원 → 실제 대출은 1억 원 정도
- 하지만 경매에서는 채권최고액 기준으로 배당됩니다
그래서 판단할 때는 등기부에 적힌 금액을 그대로 쓰는 게 안전합니다.
계산해 보세요.
근저당 채권최고액 + 내 보증금 < 집 시세 × 70~80%
이 선을 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 가능성이 커집니다. 전세보증보험 가입 기준도 비슷한 계산을 씁니다.
5. 을구 — 이미 전세권이 있는가
을구에 전세권이 설정되어 있다면 다른 세입자가 이미 권리를 가지고 있다는 뜻입니다. 나보다 순위가 앞섭니다.
다가구주택이라면 등기부에 안 나오는 다른 세입자들의 보증금도 있습니다. 이건 등기부로는 확인이 안 되니 집주인에게 "전입세대 확인서"와 "확정일자 부여 현황"을 따로 요구해야 합니다.
날짜 순서로 읽어야 합니다
등기부를 볼 때 많이 놓치는 부분입니다. 권리는 먼저 등기된 순서대로 힘을 가집니다.
갑구와 을구에 적힌 접수 날짜를 보세요. 내 전입신고보다 앞선 근저당이 있으면 그 은행이 나보다 먼저 돈을 가져갑니다.
그래서 전입신고 시점이 그렇게 중요한 겁니다.
떼는 방법과 비용
집주인 동의는 필요 없습니다. 주소만 알면 누구나 뗄 수 있습니다.
| 방법 | 열람 | 발급 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 (온라인) | 700원 | 1,000원 |
| 무인발급기 | — | 1,000원 |
| 등기소 방문 | 1,200원 | 1,200원 |
열람과 발급의 차이는 이렇습니다.
- 열람 — 화면으로 내용만 확인. 계약 전 확인용으로 충분합니다
- 발급 — 관공서에 제출할 수 있는 정식 증명서
세입자가 계약 전에 확인하는 목적이면 700원짜리 열람이면 됩니다.
언제 떼야 하나 — 두 번입니다
- 계약 직전 — 위험한 집인지 거른다
- 잔금 치르는 날 아침 — 계약 후 근저당이 새로 잡히지 않았는지 확인한다
두 번째를 빠뜨리는 분이 많습니다. 계약부터 잔금까지 보통 1~2개월인데, 그 사이에 집주인이 대출을 받을 수 있습니다. 700원으로 막을 수 있는 사고입니다.
말소된 표시는 신경 쓰지 마세요
등기부를 보면 가운데에 줄이 그어진 항목들이 있습니다. 이미 없어진 권리입니다. 예전에 있었던 근저당이 상환되면 이렇게 표시됩니다.
줄이 그어진 건 효력이 없으니 무시하면 됩니다. 살아 있는 권리만 보세요.
다만 줄 그어진 근저당이 지나치게 많다면 집주인이 돈을 자주 빌리고 갚는 상황일 수 있습니다. 참고 정보로는 의미가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 표제부·갑구·을구 중 세입자에게 가장 중요한 건 어디인가요?
A1. 갑구와 을구입니다. 표제부는 계약서 주소·면적이 맞는지 확인하는 용도이고, 실제로 계약해도 되는 집인지 판단하는 핵심 정보(소유자, 압류·가등기 여부, 근저당)는 갑구와 을구에 담겨 있습니다.
Q2. 채권최고액이 실제 대출 금액과 다른데, 어떤 기준으로 판단해야 안전한가요?
A2. 등기부에 적힌 채권최고액을 기준으로 판단해야 합니다. 실제 대출액이 더 적더라도 경매에서는 채권최고액 기준으로 배당되기 때문에, '채권최고액 + 내 보증금 < 집 시세 × 70~80%' 공식을 채권최고액 그대로 적용해 계산해야 합니다.
Q3. 줄이 그어진 근저당은 신경 쓰지 않아도 되나요?
A3. 네, 말소된 권리라 효력이 없으므로 무시해도 됩니다. 다만 말소된 근저당이 지나치게 많다면 집주인이 돈을 자주 빌리고 갚는 상황일 수 있어 참고 정보로 살펴볼 가치는 있습니다.
Q4. 등기부등본은 계약 전에 한 번만 떼면 되나요?
A4. 아닙니다. 계약 직전과 잔금 치르는 날 아침, 두 번 떼야 합니다. 계약부터 잔금까지 보통 1~2개월이 걸리는데, 그 사이 집주인이 새로 대출을 받아 근저당이 추가될 수 있기 때문입니다.
Q5. 다가구주택은 등기부등본만 확인하면 안전한가요?
A5. 아닙니다. 다가구주택은 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금이 등기부에는 나오지 않습니다. 집주인에게 '전입세대 확인서'와 '확정일자 부여 현황'을 별도로 요구해 선순위 보증금을 확인해야 합니다.
핵심 정리
- 등기부등본은 표제부(무엇) · 갑구(누구) · 을구(얼마) 세 칸입니다
- 표제부에서 주소와 동·호수가 계약서와 같은지 확인합니다
- 갑구에서 진짜 집주인과 압류·가등기·신탁 표시를 봅니다
- 을구에서 근저당 채권최고액을 봅니다 (실제 대출의 120~130%)
- 권리는 접수 날짜 순서대로 힘을 가집니다
- 인터넷등기소 열람 700원이면 충분합니다
- 계약 직전과 잔금일 아침, 두 번 떼세요
다섯 가지만 보면 됩니다. 5분이면 끝나는 확인으로 수억 원을 지킵니다.
오늘 할 일 3가지
- 인터넷등기소에서 계약 예정인 집의 등기부등본을 열람(700원)해 갑구의 압류·가압류·가등기·경매개시결정·신탁 표시를 확인합니다.
- 을구의 근저당 채권최고액과 본인 보증금을 더한 금액이 집 시세의 70~80%를 넘는지 계산해봅니다.
- 잔금일 아침 등기부등본을 다시 떼어 계약 후 근저당이 새로 생기지 않았는지 확인할 일정을 미리 등록해둡니다.
공식 자료 확인처
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이 글은 2026년 9월 기준 공개된 제도와 수수료를 정리한 것입니다. 수수료와 절차는 변경될 수 있으므로 대법원 인터넷등기소 안내를 확인하시기 바랍니다. 개별 사안의 법률 판단은 전문가 상담을 권합니다.
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