만기가 다가오는데 임대인도 임차인도 아무 말이 없었습니다. 이러면 계약이 저절로 이어지는지, 아니면 따로 "갱신해 달라"고 말해야 하는지 헷갈립니다.
결론부터 말하면 둘 다 존재하는 별개의 제도입니다. 아무 말도 안 하면 묵시적 갱신이 되고, 임차인이 직접 요구하면 계약갱신청구권을 쓴 것이 됩니다. 존속기간은 똑같이 2년이지만, 통보 기한과 이후 권리관계가 다릅니다.
결론 — 둘 다 2년입니다, 다른 건 '누가 움직이느냐'입니다
바쁘신 분을 위해 먼저 정리합니다.
| 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 | |
|---|---|---|
| 성립 방식 | 만기 6~2개월 전까지 아무도 말하지 않으면 자동 성립 | 임차인이 만기 6~2개월 전 사이에 직접 요구 |
| 존속기간 | 2년 (원래 계약 기간과 무관) | 2년 |
| 행사 횟수 | 제한 없음 (매번 성립 가능) | 평생 1회 |
| 임대인 거절 | 거절 개념 자체가 없음 (안 움직이면 성립) | 정당한 사유가 있으면 거절 가능 |
| 근거 조문 | 주택임대차보호법 제6조 | 주택임대차보호법 제6조의3 |
가장 큰 차이는 임대인이 거절할 수 있느냐입니다. 묵시적 갱신은 임대인이 가만히 있어서 생기는 결과라 거절이라는 개념이 없습니다. 반대로 임차인이 갱신을 요구하면, 임대인은 법에 정해진 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
묵시적 갱신이란 — 가만히 있으면 자동으로 이어집니다
임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만기 2개월 전까지 계약을 끝내겠다는 뜻을 밝히지 않으면, 그 계약은 같은 조건으로 다시 2년 이어진 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).
여기서 자주 오해하는 부분이 있습니다.
묵시적 갱신의 존속기간은 원래 계약 기간과 같지 않습니다. 처음 계약이 1년이었든 2년이었든, 묵시적 갱신이 되면 그 뒤 존속기간은 항상 2년입니다(법 제6조 제2항).
"원래 1년 계약이었으니 갱신도 1년일 것"이라고 생각하는 경우가 많은데, 그렇지 않습니다.
계약갱신청구권이란 — 임차인이 요구해서 이어갑니다
임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신을 요구하는 제도입니다(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약부터 적용). 묵시적 갱신과 통보 기한 구간은 같지만, 가만히 있는 것이 아니라 직접 요구해야 성립한다는 점이 다릅니다.
가장 중요한 제한은 평생 1회만 쓸 수 있다는 점입니다. 한 번 쓰고 나면, 그 뒤로 계약이 끝날 때마다 다시 갱신요구권을 쓸 수는 없고 묵시적 갱신이나 재계약으로만 이어집니다.
차임 증액 한도도 정해져 있습니다. 갱신할 때 직전 차임의 5%(20분의 1)를 넘지 못합니다(법 제7조).
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
임차인이 갱신을 요구해도, 임대인에게 법이 정한 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 아홉 가지가 나열돼 있습니다.
| 호 | 사유 |
|---|---|
| 1호 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2호 | 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3호 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4호 | 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 5호 | 임차인이 주택 전부 또는 일부를 고의·중대한 과실로 파손한 경우 |
| 6호 | 임차 주택 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 7호 | 철거·재건축을 위해 필요한 경우 (안전사고 우려, 법령에 따른 철거·재건축 등) |
| 8호 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9호 | 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
실무에서 가장 자주 등장하고 분쟁도 많은 사유는 8호 실거주입니다. 임대인 본인뿐 아니라 부모·자녀가 들어와 살 계획이어도 해당합니다. 다만 실거주 목적이 거짓이었다면 손해배상 책임이 생길 수 있다는 점은 별도로 다룰 내용이라 이 글에서는 사유 목록까지만 정리합니다.
통보는 언제, 어떻게 해야 하나
두 제도 모두 만기 6개월 전부터 2개월 전까지가 기준 기간입니다. 이 구간을 놓치면 임차인 쪽에서는 갱신요구권을 못 쓰고 묵시적 갱신으로 넘어가고, 임대인 쪽에서는 거절 의사를 밝혀도 효력이 없을 수 있습니다.
통보 방법에 법이 정한 형식은 없지만, 나중에 다툼이 생기면 날짜를 증명할 수 있는 방법이 필요합니다. 문자나 카카오톡도 증거가 되지만, 가장 확실한 방법은 내용증명입니다.
중도에 해지하고 싶다면
갱신요구권을 쓴 뒤에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이때 효력은 바로 생기지 않고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.
이 3개월의 기산점을 두고 다툼이 있었습니다. "해지 통지를 한 날부터"인지, "갱신된 계약 기간이 시작된 날부터"인지가 명확하지 않았기 때문입니다. 대법원은 2024년 1월 11일 선고한 2023다258672 판결에서, 해지 통지가 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달했더라도, 3개월은 통지가 도달한 날부터 계산한다고 정리했습니다.
묵시적 갱신도 마찬가지로 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(법 제6조의2). 다만 갱신요구권을 쓴 뒤의 해지는 앞서 본 대법원 판결로 기산점이 한 번 더 명확해진 상태이고, 묵시적 갱신 쪽은 애초에 법 조문 자체에 기산점이 적혀 있어 다툴 여지가 적습니다.
사례로 보기
※ 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 실제 사건이 아닙니다.
김○○ 씨는 2024년 5월 1일, 보증금 2억 원에 2년 계약으로 입주했습니다. 만기는 2026년 4월 30일이었습니다.
- 2025년 11월 20일 — 만기 6개월 전이 지나 통보가 가능해진 시점에, 임대인에게 문자로 "계약을 2년 더 이어가고 싶다"고 알렸습니다.
- 2025년 11월 25일 — 임대인이 "본인이 들어와 살 계획"이라며 갱신을 거절했습니다.
- 김 씨는 임대인이 실제로 들어와 사는지 확인하기 위해, 만기 이후에도 전입세대열람을 통해 실거주 여부를 지켜보기로 했습니다.
- 2026년 2월 10일 — 만기까지 시간이 남았지만, 다른 집을 미리 계약해야 해서 임대인에게 중도 해지를 통지했습니다.
- 2026년 5월 10일 — 통지일로부터 3개월이 지나 해지 효력이 발생했고, 보증금을 정산받았습니다.
여기서 김 씨가 챙긴 것은 거절 사유를 문자로 남긴 기록입니다. 나중에 실거주 여부가 사실과 다르다면, 이 기록이 손해배상을 다툴 때 근거가 됩니다.
자주 묻는 질문
묵시적 갱신 중에도 갱신요구권을 쓸 수 있나요?
쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사와 별개의 절차이므로, 아직 갱신요구권을 한 번도 안 썼다면 묵시적 갱신 기간 중에도 만기 6~2개월 전 구간에 행사할 수 있습니다.
갱신요구권을 이미 썼는데, 그다음 만기가 되면 또 자동으로 2년 늘어나나요?
임대인이 따로 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 이어질 수 있습니다. 다만 갱신요구권 자체는 평생 1회이므로, 다음번에는 "요구"가 아니라 "묵시적 갱신"이나 "재계약"의 형태가 됩니다.
임대인이 실거주를 이유로 거절했는데, 나중에 안 들어와 살면 어떻게 되나요?
임차인이 갱신 거절로 입은 손해를 임대인에게 배상받을 수 있는 제도가 있습니다. 다만 손해액 산정 기준과 예외 사유까지는 이 글의 범위를 넘어서므로, 별도로 확인하시길 권합니다.
차임을 5%보다 적게 올리기로 서로 합의하면 안 되나요?
됩니다. 5%는 상한선입니다. 그보다 적게 올리거나 동결하기로 합의하는 것은 자유입니다.
갱신요구권 행사 후 중도 해지하면 중개보수는 누가 내나요?
이 부분은 명확한 판례가 없습니다. 묵시적 갱신 기간 중 해지라면 임대인 부담이라는 법령해석 사례가 있지만, 갱신요구권 행사 후의 중도 해지까지 그대로 적용되는지는 단정하기 어렵습니다. 계약서에 특약으로 미리 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
핵심 정리
- 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 둘 다 존속기간 2년이지만 별개의 제도입니다
- 통보 기한은 둘 다 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다
- 계약갱신청구권은 평생 1회만 쓸 수 있고, 증액은 5% 이내로 제한됩니다
- 임대인은 주임법 제6조의3 제1항의 9가지 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다 (가장 흔한 것은 8호 실거주)
- 갱신 후 중도 해지는 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다 (대법원 2024.1.11. 선고 2023다258672)
오늘 할 일 3가지
- 계약서에서 만기일을 확인하고, 만기 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시하세요. 이 구간을 놓치면 선택지가 줄어듭니다
- 갱신요구권을 이미 썼는지 스스로 확인하세요. 예전에 문자나 통화로 갱신을 요구한 적이 있다면 이미 소진됐을 수 있습니다
- 갱신 의사가 있다면 오늘 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 구두 통보는 나중에 날짜를 증명하기 어렵습니다
세 가지 다 오늘 안에 끝납니다. 비용은 들지 않습니다.
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이 글은 2026년 9월 기준 주택임대차보호법과 공개된 판례를 정리한 것입니다. 개별 사안은 계약 조건과 정황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 법률 판단은 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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