보증금을 못 받았는데 새 집 잔금일은 다가옵니다. 이사를 가야 하는데, 짐을 빼면 권리가 사라진다고 합니다.
이 상황을 푸는 제도가 임차권등기명령입니다. 한 줄로 말하면 '이사 갈 권리'를 사는 절차입니다. 비용은 5만 원이 채 안 되고, 변호사 없이 혼자 할 수 있습니다.
다만 순서를 한 번만 틀려도 효과가 없습니다. 이 글은 신청부터 이사까지의 순서를 하나씩 짚습니다.
결론 — 등기가 되어야 이사할 수 있습니다
바쁘신 분을 위해 먼저 정리합니다.
세입자의 권리는 그 집에 살고 있다는 사실(점유)과 전입신고에 붙어 있습니다. 짐을 빼고 전출하면 그 순간 사라집니다. 임차권등기명령은 이 권리를 등기부에 옮겨 적어 두는 제도입니다.
임차권등기가 되면, 그 뒤에 이사를 가고 전출 신고를 해도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (주택임대차보호법 제3조의3)
그래서 순서가 이렇게 됩니다. 신청 → 등기 완료 → 그때 이사. 신청만 하고 이사하면 아무 의미가 없습니다.
1단계 · 신청할 수 있는 상태인지 확인합니다
아무 때나 되는 것이 아닙니다. 두 가지가 맞아야 합니다.
임대차가 끝나 있어야 합니다
계약 기간이 만료됐거나, 해지로 계약이 종료된 상태여야 합니다. 계약이 아직 살아 있으면 신청할 수 없습니다.
여기서 많이 걸립니다. 만기 2개월 전까지 "나가겠다"고 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 2년 더 이어집니다. 계약이 이어지면 보증금 반환 의무도 아직 생기지 않습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다
전액이 아니어도 됩니다. 일부만 못 받았어도 신청할 수 있습니다. 예를 들어 1억 8,000만 원 중 1억만 받고 8,000만 원이 남았다면, 남은 금액을 기준으로 신청합니다.
2단계 · 서류를 모읍니다
대부분 이미 손에 있거나 온라인에서 뗄 수 있습니다.
| 서류 | 어디서 | 무엇을 증명하나 |
|---|---|---|
| 임대차계약증서 | 본인 보관분 | 계약 내용과 보증금 |
| 등기사항증명서 | 인터넷등기소 | 주택의 현재 권리 상태 |
| 주민등록등본 | 정부24 | 내가 전입돼 있다는 사실 |
| 확정일자를 받은 계약서 | 본인 보관분 | 우선변제권을 가지고 있다면 |
| 계약 종료를 알린 증빙 | 내용증명 등 | 임대차가 끝났다는 사실 |
계약 종료 증빙이 가장 자주 빠집니다. 문자나 카카오톡도 증거가 되지만, 다툼이 생기면 내용증명이 가장 확실합니다. 아직 안 보냈다면 지금이라도 보내세요.
3단계 · 법원에 냅니다 — 방문과 전자소송
관할이 정해져 있습니다. 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원입니다. 내가 사는 곳이 아니라 그 집이 있는 곳 기준입니다.
온라인으로도 됩니다
대한민국 법원 전자소송에 "주택임차권등기명령 신청" 메뉴가 따로 있습니다. 공동인증서로 로그인해 서류를 올리고 비용을 납부하면 됩니다.
지방에 있는 집 때문에 멀리 가야 하는 경우라면 전자소송 쪽이 훨씬 낫습니다.
변호사가 꼭 필요하지는 않습니다
이 절차는 본인이 직접 신청할 수 있도록 설계돼 있습니다. 법원에도 신청서 양식이 비치돼 있고, 전자소송에도 입력 화면이 있습니다. 사안이 복잡하지 않다면 혼자 해도 무리가 없습니다.
4단계 · 비용을 냅니다 (공식 안내가 옛 금액인 이유)
여기서 주의할 점이 하나 있습니다.
정부의 「찾기쉬운 생활법령정보」는 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 기준으로 총 43,400원이라고 안내하고 있습니다. 그런데 이 금액은 송달료가 1회 5,200원이던 때의 계산입니다.
대법원 공지에 따르면 「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」 개정으로 2025년 6월 1일부터 1회 송달료가 5,200원에서 5,500원으로 올랐습니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 수입인지 | 2,000원 | — |
| 등기수입증지 | 3,000원 | 부동산 1개당 |
| 등록면허세 | 7,200원 | 지방교육세 포함 |
| 송달료 | 33,000원 | 5,500원 × 6회 |
| 합계 | 약 45,200원 | 당사자 2명 기준 |
송달료가 6회인 이유는 당사자 1명당 3회분을 미리 내기 때문입니다. 임대인이 여럿이거나 주택이 여러 개면 그만큼 늘어납니다.
인터넷에 떠도는 "4만 3천 원"은 옛 금액입니다. 다만 법원마다 운영이 다를 수 있으니, 접수 전에 해당 법원에 한 번 확인하시는 편이 안전합니다.
5단계 · 등기부를 확인한 뒤 이사합니다
이 글에서 가장 중요한 부분입니다.
이사해도 되는 시점은 신청한 날이 아닙니다. 결정문을 받은 날도 아닙니다.
등기사항증명서를 떼어 보고, 을구에 "주택임차권"이 실제로 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤입니다.
인터넷등기소에서 700원이면 확인됩니다. 이 700원을 아끼려다 보증금을 잃는 경우가 실제로 있습니다.
2023년에 한 가지가 개선됐습니다
예전에는 집주인에게 결정문이 송달돼야 등기가 진행됐습니다. 그래서 집주인이 일부러 우편을 받지 않으며 시간을 끄는 일이 있었습니다.
2023년 7월 19일부터는 주택임대차보호법 제3조의3이 개정되어, 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 진행될 수 있습니다.
얼마나 걸리나
법원이 공식 통계를 내놓고 있지는 않습니다. 실무에서는 통상 2~4주 정도로 이야기되지만, 법원과 사안에 따라 차이가 있습니다.
그래서 새 집 잔금일이 정해져 있다면 최대한 일찍 신청해야 합니다. 만기 전이라도 계약 종료가 확실하다면 서류부터 모아 두세요.
사례로 보기
※ 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 실제 사건이 아닙니다.
박○○ 씨는 2024년 3월 15일에 보증금 1억 8,000만 원, 2년 계약으로 입주했습니다. 만기는 2026년 3월 14일이었습니다.
- 2026년 1월 5일 — 내용증명으로 갱신 거절을 통보했습니다. (만기 2개월 전인 1월 14일보다 앞섰습니다)
- 2026년 3월 14일 — 만기가 됐지만 보증금이 들어오지 않았습니다.
- 2026년 3월 16일 — 새 집 잔금일이 4월 1일로 잡혀 있어, 바로 임차권등기명령을 신청했습니다.
- 2026년 4월 2일 — 등기사항증명서를 떼어 을구에 "주택임차권"이 기재된 것을 확인했습니다.
- 그 뒤 — 이사하고 전출 신고를 했습니다. 대항력과 우선변제권은 유지됐습니다.
여기서 박 씨가 한 판단이 하나 있습니다. 잔금일이 4월 1일이었지만, 등기 확인이 4월 2일이라 이사를 미뤘습니다. 하루 차이로 권리가 갈리기 때문입니다.
자주 묻는 질문
변호사 없이 혼자 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 법원 방문 또는 전자소송으로 본인이 직접 신청하는 절차입니다. 다만 소유 관계가 복잡하거나 임대인이 사망한 경우처럼 사안이 까다로우면 상담을 받는 편이 낫습니다.
신청만 하고 이사해도 되나요?
안 됩니다. 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤여야 합니다. 신청 접수증이나 결정문만으로는 부족합니다.
집주인이 연락을 안 받으면 어떻게 되나요?
2023년 7월 19일 법 개정으로, 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 진행될 수 있습니다. 연락 두절만으로 절차가 막히지는 않습니다.
보증금 일부만 못 받았는데 신청할 수 있나요?
가능합니다. 돌려받지 못한 금액을 기준으로 신청합니다.
보증보험에 가입했는데도 해야 하나요?
네. HUG에 이행청구를 하려면 대항력을 유지하고 있어야 하고, 이사를 가야 한다면 임차권등기가 그 조건을 지켜 줍니다. 실무에서 이행청구가 지연되는 가장 흔한 이유가 임차권등기가 안 끝난 상태에서 청구한 경우입니다.
핵심 정리
- 임차권등기명령은 이사를 가도 권리를 유지시켜 주는 제도입니다 (주임법 제3조의3)
- 신청하려면 임대차가 끝나 있어야 합니다. 묵시적 갱신이 되면 못 합니다
- 관할은 그 집이 있는 곳의 지방법원·지원 또는 시·군법원입니다
- 전자소송으로 온라인 신청이 가능하고, 변호사가 꼭 필요하지는 않습니다
- 비용은 약 45,200원입니다. 인터넷의 "43,400원"은 송달료 인상 전 금액입니다
- 이사 시점은 등기부 을구에 "주택임차권"이 찍힌 것을 확인한 뒤입니다
- 2023년 7월 19일부터 집주인에게 송달되기 전에도 등기가 진행됩니다
오늘 할 일 3가지
- 계약서에서 만기일을 확인하고, 만기 2개월 전이 언제인지 달력에 표시하세요. 이 날짜를 넘기면 계약이 2년 더 이어집니다
- 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 700원에 떼어 보세요. 지금 어떤 권리가 걸려 있는지 확인해 둡니다
- 아직 갱신 거절을 통보하지 않았다면, 내용증명 문구를 오늘 적어 두세요. 보낸 날부터 기록이 시작됩니다
세 가지 다 오늘 안에 끝납니다. 비용은 700원입니다.
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이 글은 2026년 9월 기준 주택임대차보호법과 공개된 제도 내용을 정리한 것입니다. 신청 비용과 절차는 법원·사안에 따라 달라질 수 있으므로, 접수 전 해당 법원 또는 대한민국 법원 전자소송에서 확인하시기 바랍니다. 개별 사안의 법률 판단은 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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