전세 계약을 하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 하나 있습니다. 이 집이 전세보증보험에 가입되는 집인가 하는 점입니다.
보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 돌려주는 제도입니다. 그런데 모든 집이 가입되는 것은 아닙니다. 계약을 다 하고 이사까지 마친 뒤에야 "가입이 안 된다"는 답을 듣는 경우가 적지 않습니다. 그때는 이미 늦습니다.
가입이 거절되는 집에는 공통점이 있습니다. 그 공통점을 알면 계약 전에 위험한 집을 걸러낼 수 있습니다. 보증보험 가입 기준은 사실상 "이 집이 안전한가"를 판단하는 체크리스트이기 때문입니다.
보증보험 가입 기준을 먼저 이해해야 합니다
HUG가 보증 가입 여부를 판단할 때 가장 먼저 보는 것은 하나의 계산식입니다.
전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
말이 어려워 보이지만 뜻은 단순합니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받을 여유가 있는가를 보는 겁니다.
선순위채권은 나보다 먼저 돈을 받아 갈 권리를 말합니다. 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈(근저당)이 대표적입니다.
숫자로 보면 이렇습니다
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 인정 주택가격 | 3억 원 |
| 90% 한도 | 2억 7,000만 원 |
| 선순위 근저당 | 8,000만 원 |
| 가입 가능한 전세보증금 | 1억 9,000만 원까지 |
이 집에 전세 2억 원으로 들어가려 하면 가입이 거절됩니다. 1,000만 원 차이로 보호를 못 받는 겁니다.
거절되는 집 7가지 유형
1. 전세가율이 90%를 넘는 집
집값 대비 전세보증금 비율이 90%를 넘으면 거절됩니다. 이른바 깡통전세입니다.
집값이 2억인데 전세가 1억 9,000만 원이면 전세가율 95%입니다. 이런 집은 집값이 조금만 떨어져도 경매에서 보증금을 다 못 받습니다. 시세보다 유난히 싸고 깨끗한 신축 빌라가 여기에 해당하는 경우가 많습니다.
2. 근저당이 과하게 잡힌 집
등기부등본 을구에 근저당권이 크게 설정되어 있으면 그만큼 내 몫이 줄어듭니다.
단독주택이나 다가구주택은 기준이 더 구체적입니다.
- 선순위채권 총액: 주택가액의 80% 이내
- 선순위 근저당 설정액: 주택가액의 60% 이내
여기서 주의할 점이 있습니다. 근저당은 보통 실제 빌린 금액보다 20~30% 높게 설정됩니다. 등기부에 1억 3,000만 원으로 적혀 있어도 실제 대출은 1억일 수 있습니다. 하지만 심사는 등기부에 적힌 금액을 기준으로 합니다.
3. 압류·가압류·가등기가 있는 집
등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 같은 표시가 있으면 거절됩니다. 소유권 자체가 불안정하다는 뜻이기 때문입니다.
이런 집은 보증보험을 떠나서 계약 자체를 하지 않는 것이 맞습니다.
4. 위반건축물로 등재된 집
건축물대장에 "위반건축물"이라고 표시된 집은 거절됩니다.
불법 증축, 베란다 확장, 옥탑방 개조, 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우가 여기에 해당합니다. 위반건축물은 이행강제금이 계속 부과되고 경매에서도 제값을 못 받습니다.
건축물대장은 정부24에서 무료로 뗄 수 있습니다. 계약 전에 반드시 확인하세요.
5. 신탁등기된 집
등기부등본 소유자 란에 "신탁"이라고 적혀 있는 집입니다. 소유권이 신탁회사에 넘어가 있는 상태예요.
이 경우 집주인처럼 보이는 사람에게 계약 권한이 없을 수 있습니다. 신탁회사의 동의 없이 맺은 계약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 보증금을 한 푼도 못 받는 상황이 실제로 발생합니다.
시세보다 유독 싼 신축 빌라 중에 이런 경우가 많습니다.
6. 다가구주택인데 선순위 보증금을 모르는 경우
다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살지만 등기는 하나입니다. 그래서 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 선순위채권이 됩니다.
이 금액을 확인하지 못하면 심사 자체가 불가능합니다. 계약 전에 집주인에게 "전입세대 확인서"와 "확정일자 부여 현황"을 요구하세요. 거부하면 그 자체가 위험 신호입니다.
7. 계약 기간이 너무 짧거나 이미 많이 지난 경우
보증 신청에는 기한이 있습니다. 신규 계약은 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 1년 안에 신청해야 한다는 뜻입니다.
이사한 뒤 미루다가 기한을 넘기는 경우가 의외로 많습니다.
계약 전에 확인하는 순서
순서가 중요합니다. 아래 순서대로 하면 위험한 집을 대부분 걸러낼 수 있습니다.
| 순서 | 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 갑구 — 압류·가등기·신탁 여부 | 인터넷등기소 (700원) |
| 2 | 등기부등본 을구 — 근저당 설정액 | 인터넷등기소 |
| 3 | 건축물대장 — 위반건축물 표시 | 정부24 (무료) |
| 4 | 시세 확인 — 전세가율 계산 | 국토부 실거래가, KB시세 |
| 5 | 다가구면 전입세대 확인서 | 집주인에게 요구 |
| 6 | HUG 가입 가능 여부 사전 문의 | HUG 콜센터 1566-9009 |
1번부터 4번까지는 집주인 동의 없이 혼자 할 수 있습니다. 비용은 1,000원이 채 안 됩니다.
계약서에 넣으면 좋은 특약
그래도 불안하다면 계약서에 이런 문구를 넣어두세요.
"본 계약은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 조건으로 하며, 가입이 불가한 경우 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
집주인이 이 특약을 거부한다면, 본인도 가입이 안 될 것을 알고 있다는 뜻일 수 있습니다.
보증료가 부담된다면
보증료는 보증금과 주택 유형에 따라 다르지만 연 0.1~0.15% 수준입니다. 전세 2억이면 연 20~30만 원 정도입니다.
청년과 신혼부부는 보증료 지원 제도가 있습니다. 지자체별로 조건과 금액이 다르니 거주지 시·군·구청 홈페이지에서 "전세보증금 반환보증 보증료 지원"을 검색해 보세요. 소득 기준을 넘지 않으면 상당 부분을 돌려받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세가율이 90%를 넘으면 무조건 가입이 거절되나요?
A1. 원칙적으로 그렇습니다. HUG 심사 기준은 '전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%'이므로, 선순위채권이 없더라도 전세가율 자체가 90%를 넘으면 거절됩니다. 반대로 전세가율이 낮아도 근저당 같은 선순위채권이 많으면 합산 기준을 넘어 거절될 수 있습니다.
Q2. 등기부에 적힌 근저당 금액과 실제 대출 금액이 다른데, 심사는 어떤 걸 기준으로 하나요?
A2. 등기부등본에 기재된 금액을 기준으로 심사합니다. 근저당은 보통 실제 대출금보다 20~30% 높게 설정되므로, 실제 대출액이 적더라도 등기부상 금액이 크면 그만큼 가입 가능한 보증금 한도가 줄어듭니다.
Q3. 다가구주택을 계약할 때 선순위 보증금은 어떻게 확인하나요?
A3. 집주인에게 '전입세대 확인서'와 '확정일자 부여 현황'을 요구해 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 확인해야 합니다. 이 금액을 모르면 심사 자체가 불가능하며, 집주인이 제출을 거부한다면 그 자체가 위험 신호로 봐야 합니다.
Q4. 보증 신청 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
A4. 신규 계약은 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 1년 안에 신청해야 하며, 이사 후 미루다가 기한을 넘기면 같은 집이라도 보증 가입 자체가 불가능해질 수 있습니다.
Q5. 보증료 지원은 누구나 받을 수 있나요?
A5. 아닙니다. 주로 청년과 신혼부부를 대상으로 하며, 지자체별로 소득 기준과 지원 금액이 다릅니다. 거주지 시·군·구청 홈페이지에서 '전세보증금 반환보증 보증료 지원'을 검색해 본인이 해당하는지 확인해야 합니다.
핵심 정리
- 보증보험 가입 기준은 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%입니다
- 가입이 거절되는 집은 대체로 계약하면 안 되는 집입니다
- 등기부등본과 건축물대장 확인에 드는 돈은 1,000원 미만입니다
- 신탁등기와 위반건축물은 금액과 무관하게 거절됩니다
- 다가구주택은 선순위 보증금 확인이 필수입니다
- 계약서에 보증보험 가입 조건부 특약을 넣으면 안전판이 하나 더 생깁니다
보증보험은 사고가 난 뒤에 쓰는 보험이지만, 가입 심사 기준은 사고를 미리 피하는 지도이기도 합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 위 순서대로 30분만 확인해 보세요.
오늘 할 일 3가지
- 인터넷등기소에서 등기부등본(700원)을 떼어 갑구의 압류·가등기·신탁 여부와 을구의 근저당 설정액을 확인합니다.
- 정부24에서 건축물대장(무료)을 떼어 위반건축물로 등재돼 있는지 확인합니다.
- HUG 콜센터(1566-9009)에 계약 예정인 집의 보증 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 문의합니다.
공식 자료 확인처
함께 읽으면 좋은 글
- 전세자금대출 거절 사유 2026년 체크리스트: 버팀목·보증 심사에서 막히는 9가지
- 2026 청년 버팀목 전세자금대출 조건·금리·서류 완벽 정리
- 전입신고 확정일자 순서, 하루 차이로 보증금을 잃는 이유
이 글은 2026년 9월 11일 기준 공개된 제도 내용을 정리한 것입니다. 보증 심사 기준과 지원 사업은 변경될 수 있으므로, 실제 신청 전 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개별 계약의 법률 판단은 전문가 상담을 권합니다.
0 댓글