양도세 기본공제 250만원→2,500만원, 나도 해당될까

10년 넘게 한 집에 살아온 사람이라면, 2027년부터 집을 팔 때 세금 계산이 확 달라집니다. 해마다 양도차익에서 딱 250만원만 빼주던 '양도소득 기본공제'가 2,500만원으로 10배 뛰기 때문입니다. 그런데 이 혜택, 아무나 받는 게 아니라 조건이 꽤 까다롭습니다.

결론부터 말씀드리면, 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자만 이 혜택을 받습니다. 시행일도 2027년 1월 1일 이후 양도분부터라, 올해 안에 파는 분들은 기존 250만원 공제가 그대로 적용됩니다. 내가 이 조건에 해당하는지, 그리고 언제 파는 게 유리한지부터 따져봐야 합니다.

기본공제란 무엇인가

양도소득 기본공제는 집을 팔아 생긴 차익(양도차익)에서 세금을 매기기 전에 무조건 빼주는 금액입니다. 지금까지는 1년에 딱 250만원만 빼줬는데, 사실 몇천만 원에서 몇억 원씩 남는 부동산 양도차익에 비하면 있으나 마나 한 수준이었습니다. 이번 개편으로 이 금액이 2,500만원으로 늘어나면 과세표준 자체가 줄어들어 실제 내는 세금도 함께 줄어듭니다.

누가 받을 수 있나 — 조건 3가지

조건	내용
주택 수	1세대 1주택자
거주 기간	10년 이상 실제 거주
양도가액	30억원 이하

세 조건을 모두 충족해야 합니다. 예를 들어 10년을 보유는 했지만 실제로 거주하지 않고 전세를 주고 있었다면 해당하지 않습니다. 반대로 실거주했더라도 다주택자이거나 양도가액이 30억원을 넘으면 이 혜택에서 빠집니다.

시행일이 왜 중요한가

이 개편은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 즉 2026년 안에 계약하고 잔금까지 치러 소유권을 넘기면 기존 연 250만원 공제만 받습니다. 반대로 조건을 갖췄는데 급하게 팔 이유가 없다면, 잔금일을 2027년 이후로 미루는 것만으로 공제액이 10배 차이 납니다. 다만 세법상 양도 시기는 통상 잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날로 판단되므로, 단순히 계약서 날짜만 늦추는 게 아니라 실제 잔금·등기 시점을 정확히 맞춰야 합니다.

장기보유특별공제와는 다른 이야기입니다

기본공제와 자주 헷갈리는 게 장기보유특별공제(장특공)입니다. 장특공도 같은 10년 이상 거주 1주택자를 대상으로 하지만, 별도의 제도입니다. 장특공은 '보유기간 공제'와 '거주기간 공제'로 나뉘어 있었는데, 앞으로는 보유기간 공제 비중을 줄이고 거주기간 공제를 키우는 방향으로 단계적으로 바뀝니다. 2027년에는 현행(보유·거주 각 연 4%, 최대 40%)이 유지되고, 2028년에는 보유 2%·거주 6%로 바뀌며, 2029년부터는 보유공제가 아예 없어지고 거주공제만 연 8%, 최대 80%까지 적용됩니다. 즉 기본공제(250만→2,500만원)와 장특공(최대 80%)은 같은 사람에게 동시에 적용되는 별개의 혜택입니다.

연도	보유기간 공제	거주기간 공제
2027년	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%
2028년	연 2%, 최대 20%	연 6%, 최대 60%
2029년 이후	폐지	연 8%, 최대 80%(공제액 상한 10억원 신설)

나는 얼마나 유리해질까 — 케이스로 봅니다

같은 10년 거주 1주택자라도 매도 시점에 따라 유불리가 갈립니다. 2026년에 파는 사람은 기존 기본공제 250만원과 현행 장특공만 적용받습니다. 2027년에 파는 사람은 기본공제 2,500만원이 새로 적용되지만 장특공은 현행과 같습니다. 2029년 이후 파는 사람은 기본공제 2,500만원에 장특공 최대 80%까지 모두 적용받아 세 부담이 가장 크게 줄어듭니다. 다만 무작정 매도를 미루는 것이 능사는 아니며, 그 사이 집값 변동이나 개인 자금 계획도 함께 고려해야 합니다.

주의할 점 — 30억원 기준의 함정

양도가액 30억원은 매도 시점의 실거래가를 기준으로 판단합니다. 계약 당시에는 30억원 이하였는데 잔금일까지 시세가 올라 기준을 넘기면 혜택을 못 받을 수 있으니, 고가주택을 보유한 경우 매도 타이밍뿐 아니라 가격 협상 과정에서도 이 기준선을 염두에 둬야 합니다.

이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 서울 강동구에 12년째 거주 중인 정모씨는 2026년 12월 현재 아파트를 26억원에 매도하는 계약을 앞두고 있습니다. 양도차익이 8억원인 상황에서, 2026년 안에 잔금을 치르면 기본공제 250만원만 적용받지만, 잔금일을 2027년 1월로 늦추면 기본공제가 2,500만원으로 늘어나 과세표준이 2,250만원 더 줄어듭니다. 정씨는 매수인과 협의해 잔금일을 2027년 1월 5일로 조정하는 특약을 계약서에 추가하기로 했습니다.

실제 세금 얼마나 줄어드나 — 대략 계산해보기

기본공제 확대분만 놓고 보면, 과세표준이 2,250만원(2,500만원-250만원) 줄어드는 효과입니다. 양도소득세는 과세표준 구간별로 세율이 다르게 적용되는 누진세 구조라, 정확한 절감액은 개인의 전체 양도차익과 적용 세율 구간에 따라 달라집니다. 예를 들어 해당 구간 세율이 38%라면 단순 계산으로 약 855만원(2,250만원×38%) 정도의 세금이 줄어드는 셈이지만, 여기에 장기보유특별공제까지 함께 적용되면 실제 절감액은 이보다 훨씬 커질 수 있습니다. 정확한 금액은 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스로 본인 소득·차익 구간을 넣어 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 다주택자도 이 기본공제 확대를 받을 수 있나요?
아닙니다. 1세대 1주택자만 대상이며, 다주택자는 기존 연 250만원 기본공제가 그대로 적용됩니다.

Q2. 거주 10년을 채우지 못하면 아예 혜택이 없나요?
이번 기본공제 확대(2,500만원)는 10년 이상 거주가 조건이라 못 채우면 적용되지 않습니다. 다만 장특공은 거주·보유 기간에 비례해 일부 공제를 받을 수 있어 완전히 혜택이 없는 것은 아닙니다.

Q3. 양도가액이 30억원을 살짝 넘으면 전체 공제를 못 받나요?
네, 30억원 초과 시 이 혜택 대상에서 제외됩니다. 다만 고가주택 관련 다른 세법 조항(9억원 초과분 과세 등)과는 별개로 판단해야 하므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

Q4. 2026년에 이미 계약했는데 잔금만 2027년으로 미루면 되나요?
세법상 양도 시기는 잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날로 봅니다. 계약서상 잔금일을 실제로 2027년 이후로 정하고 그대로 이행하면 적용받을 수 있지만, 형식적으로만 날짜를 바꾸는 것은 인정되지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.

Q5. 기본공제와 장특공을 둘 다 받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?
개인의 양도차익, 보유·거주 기간, 매도 시점에 따라 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 서비스로 본인 상황에 맞춰 직접 계산해보는 것이 가장 정확합니다.

핵심정리

1. 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘어납니다.
2. 대상은 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택자입니다.
3. 시행일은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
4. 2026년 안에 양도하면 기존 250만원 공제만 적용됩니다.
5. 장기보유특별공제는 별개 제도로, 2029년부터 거주공제만 최대 80%까지 확대됩니다.
6. 양도가액 30억원 기준은 잔금 시점 실거래가로 판단하므로 시세 변동에 주의해야 합니다.
7. 양도 시기는 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날로 판단됩니다.

오늘 할 일 3가지

1. 내가 10년 이상 거주한 1세대 1주택자인지, 양도가액이 30억원 이하인지 확인합니다.
2. 매도를 앞두고 있다면 잔금일을 2026년과 2027년 중 언제로 할지 국세청 홈택스 모의계산으로 비교합니다.
3. 장기보유특별공제 적용 요건(거주기간 증빙 서류 등)도 함께 확인합니다.

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출처와 면책

이 글은 2026년 8월 발표된 세제개편안 관련 보도를 바탕으로 작성했으며, 실제 시행은 국회 입법 과정을 거쳐 확정됩니다. 개별 세금 계산과 절세 전략은 반드시 국세청 홈택스 또는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.
- 이투데이 - 양도세 기본공제 개편 보도
- 뉴스핌 - 장기보유특별공제 개편 보도
- 국세청 홈택스