종부세 개편안 2027 — 실거주 1주택 14억, 비거주 9억 공제로 달라지는 세금

같은 16억 원짜리 집 한 채를 가진 두 사람이 있습니다. 한 사람은 그 집에 살고, 다른 사람은 세를 주고 다른 곳에 삽니다. 지금은 두 사람의 종합부동산세(종부세)가 같습니다. 하지만 정부 개편안대로 되면 2027년부터 두 사람의 세금이 크게 달라집니다.

결론부터 말씀드리면, 2026년 세제개편안은 종부세를 "몇 채를 가졌나"에서 "직접 사느냐, 얼마짜리냐" 중심으로 바꾸는 내용입니다. 1주택자가 직접 살면 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 늘고, 살지 않으면 9억 원으로 줄어듭니다. 대신 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 오르고, 세금이 한 해에 늘 수 있는 상한도 150%에서 200%로 올라갑니다. 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이라는 점을 먼저 기억해 주세요.

1. 종부세, 3줄로 이해하기

종부세는 비싼 집을 가진 사람이 매년 12월에 내는 세금입니다. 계산은 세 단계입니다. ① 내 집 공시가격에서 기본공제를 뺍니다. ② 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 '과세표준'을 만듭니다. ③ 과세표준에 세율을 곱합니다. 이번 개편은 이 세 단계를 모두 건드립니다.

여기서 공시가격은 실제 거래 가격이 아니라 정부가 매년 정하는 가격입니다. 보통 시세보다 낮게 정해지므로, "우리 집이 20억 원에 거래되니 20억 원으로 계산한다"고 생각하면 세금을 크게 잘못 짐작하게 됩니다. 반드시 공시가격으로 계산하세요.

2. 무엇이 바뀌나요 — 정부안 핵심

항목	현행	개편안
1세대 1주택 기본공제(직접 거주)	12억 원	14억 원
1세대 1주택 기본공제(거주 안 함)	12억 원	9억 원
공정시장가액비율(1주택)	60%	70%(2027년)
세부담 상한	전년 대비 150%	200%
세율 기준	주택 수	주택 가액 합계
적용 시기	—	2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분

기존의 고령자·장기보유 세액공제도 '거주' 중심으로 다시 짜는 방향입니다. 오래 가지고만 있던 집보다 오래 산 집을 더 우대하겠다는 뜻입니다. 다만 공제율과 한도 같은 세부 숫자는 국회 논의에서 바뀔 수 있어, 확정 뒤에 따로 정리하겠습니다.

3. 공시가격별로 과세표준을 비교해 봅니다

세율표도 바뀔 예정이라, 여기서는 세금을 매기는 기준 금액인 과세표준만 비교합니다. 과세표준이 커지면 세금도 커집니다.

공시가격(1주택)	현행	개편안·직접 거주	개편안·거주 안 함
12억 원	0원	0원	2.1억 원
16억 원	2.4억 원	1.4억 원	4.9억 원
20억 원	4.8억 원	4.2억 원	7.7억 원

계산식은 (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율입니다. 직접 사는 사람은 과세표준이 줄거나 비슷하고, 살지 않는 사람은 두 배 가까이 늘어납니다. 특히 공시가격 12억 원 집은 지금 종부세가 없지만, 거주하지 않으면 새로 종부세 대상이 됩니다.

4. 나는 어디에 해당할까요

1주택, 직접 거주. 기본공제가 2억 원 늘어납니다. 공정시장가액비율이 올라도 대부분 과세표준이 줄거나 비슷합니다. 다만 공시가격이 아주 높으면 세율 변경의 영향을 받을 수 있습니다.

1주택, 세 주고 다른 곳에 전세·월세. 가장 크게 바뀌는 경우입니다. 직장·학교 때문에 어쩔 수 없이 떨어져 사는 경우를 예외로 볼지는 아직 발표되지 않았습니다. 이런 분은 국회 논의를 계속 지켜봐야 합니다.

이런 경우라면 지금 할 수 있는 일은 세 가지입니다. ① 공시가격과 두 방식의 과세표준을 계산해 차이를 숫자로 알아 둡니다. ② 세입자 계약 만료일을 확인해, 필요하면 들어가 살 수 있는 시점을 파악합니다. ③ 국회 통과 뒤 시행령의 '거주' 기준이 나오면 그때 결정합니다. 법이 확정되기 전에 서둘러 집을 팔거나 계약을 바꾸는 것은 이릅니다.

다주택자. 기본공제가 4억 원 고정 공제와 거주 주택 비율에 따른 추가 공제로 바뀌고, 3주택 이상은 공정시장가액비율이 2028년 80%까지 오르는 방향입니다.

일시적으로 두 채가 된 사람. 이사 과정에서 잠깐 두 채가 된 경우의 특례가 어떻게 바뀌는지는 아직 세부 발표가 없습니다. 양도세 쪽에서는 처분 기한을 3년에서 2년으로 줄이는 안이 함께 나왔습니다.

무주택 세입자. 종부세를 내지 않지만, 비거주 집주인의 세 부담이 전·월세 가격에 옮겨 붙을 수 있다는 우려가 있습니다. 계약 갱신 때 참고하세요.

5. 앞으로의 일정

정부는 2026년 8월 3일 개편안을 발표했습니다. 세법 개정안은 보통 가을 국회에서 논의하고 12월 초에 처리됩니다. 통과되면 2027년 6월 1일 기준으로 집을 가진 사람이 2027년 12월에 내는 종부세부터 적용됩니다. 올해(2026년) 12월 고지분은 지금 규칙 그대로입니다.

6. 재산세와 종부세, 헷갈리지 마세요

집을 가진 사람은 매년 두 가지 보유세를 냅니다. 이번 개편은 그중 종부세 이야기입니다.

구분	재산세	종합부동산세
누가 내나	집을 가진 모든 사람	공시가격이 공제액을 넘는 사람
언제 내나	7월·9월(나눠서)	12월
어디에 내나	시·군·구(지방세)	국세청(국세)
이번 개편안	해당 없음	기본공제·비율·세율 변경

기준일은 둘 다 매년 6월 1일입니다. 6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 세금을 모두 냅니다. 그래서 집을 사고팔 계획이 있다면 잔금일이 6월 1일 앞인지 뒤인지가 중요합니다. 개편안이 통과되면 '직접 거주'를 어느 시점, 어느 기간으로 판단할지가 중요해집니다. 이 기준은 시행령에서 정해지니 발표를 꼭 확인하세요.

구체적 사례로 확인해 봅니다

이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 직장인 문모 씨는 공시가격 16억 원인 서울 아파트 한 채를 가지고 있습니다. 회사가 세종으로 옮겨 2025년부터 이 집은 세를 주고 세종에서 월세로 삽니다. 지금 규칙으로 과세표준은 2억 4천만 원입니다. 개편안이 그대로 통과되고 2027년 6월 1일에도 거주하지 않으면 과세표준은 4억 9천만 원으로 두 배가 넘습니다. 문 씨는 12월 국회 결과를 보고, 2027년 5월까지 다시 들어가 살지, 계속 세를 줄지를 결정하기로 했습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 올해 12월 종부세도 바뀌나요?
A. 아닙니다. 개편안은 2027년 납세의무 성립분부터라, 2026년 12월 고지분은 현행 규칙입니다.

Q2. '직접 거주'는 어떻게 판단하나요?
A. 세부 기준은 법이 통과된 뒤 시행령으로 정해집니다. 지금은 확정되지 않았습니다.

Q3. 부부 공동명의는 어떻게 되나요?
A. 현행 공동명의 특례가 개편 후 어떻게 바뀌는지는 아직 구체적으로 발표되지 않았습니다.

Q4. 공시가격은 어디서 보나요?
A. 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다. 매년 4월 말 확정됩니다.

Q5. 국회에서 바뀔 가능성이 있나요?
A. 있습니다. 정부안은 출발점이고, 기본공제 금액이나 시행 시기가 조정될 수 있습니다.

핵심 정리

종부세 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안입니다.
1주택 직접 거주는 기본공제 12억 원에서 14억 원으로 늘어납니다.
1주택이라도 거주하지 않으면 기본공제가 9억 원으로 줄어듭니다.
공정시장가액비율은 60%에서 70%로 오릅니다.
세부담 상한은 150%에서 200%로 오릅니다.
2027년 납세의무 성립분부터 적용되고 올해 고지분은 그대로입니다.
거주하지 않는 1주택자가 가장 크게 영향을 받습니다.

오늘 할 일

부동산공시가격 알리미에서 내 집 2026년 공시가격을 확인합니다.
위 계산식으로 직접 거주·비거주일 때 과세표준을 각각 적어 봅니다.
작년 종부세 고지서를 꺼내 과세표준 금액과 비교해 둡니다.

출처와 면책

이 글은 2026년 9월 기준 정부 개편안을 정리한 일반 정보이며, 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 과세표준 계산은 이해를 돕기 위한 단순 예시로, 실제 세액은 세율·세액공제·재산세 공제 등에 따라 달라집니다. 세무 상담을 대신하지 않으니 중요한 결정 전에는 세무 전문가와 상담하세요.