집주인이 "전세를 월세로 돌리자"며 금액부터 부른다면, 계산 근거도 없이 그대로 따라야 할까요. 같은 보증금 8000만 원을 월세로 돌리면서 어떤 집주인은 월 33만 원을 부르고, 어떤 집주인은 월 50만 원을 부릅니다. 이 차이가 합법과 불법을 가르는 기준선이 됩니다.
결론부터 말씀드리면 전세를 월세로 바꿀 때 법정 상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리+2%p' 중 더 낮은 값입니다. 2026년 9월 현재 기준금리 3.0%를 대입하면 상한은 연 5%이고, 이 상한은 계약이 진행 중인 상태에서 보증금을 월세로 돌릴 때만 적용됩니다. 신규 계약에는 이 상한 자체가 적용되지 않는다는 점이 가장 많이 오해되는 부분입니다.
전월세 전환율, 계산 공식부터 알아야 합니다
전월세 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조 제2항에 근거를 둡니다. 계산식은 다음 두 값 중 더 낮은 쪽입니다.
① 연 10%
② 한국은행 기준금리 + 2%p
→ ①과 ② 중 낮은 값이 법정 상한입니다
여기서 가산이율 2%p는 원래 3.5%p였습니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%p에서 2%p로 낮아졌고, 그 이전 기준으로 작성된 자료가 인터넷에 여전히 많이 남아 있어 혼동하기 쉽습니다. 지금 계산에는 반드시 2%p를 적용해야 합니다.
지금 기준금리로 계산하면 상한은 5%입니다
2026년 8월 27일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 3.0%로 결정했습니다. 이 값을 공식에 대입하면 다음과 같습니다.
| 비교 항목 | 값 |
| ① 연 10% 상한 | 10.0% |
| ② 기준금리(3.0%) + 2%p | 5.0% |
| 적용되는 법정 상한 (더 낮은 쪽) | 5.0% |
기준금리는 금융통화위원회 회의마다 바뀔 수 있습니다. 실제로 전환을 진행하기 전에는 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회나 렌트홈 계산기에서 그 시점의 기준금리로 다시 계산해야 합니다.
신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다
5% 상한에서 가장 많이 오해하는 지점은 적용 범위입니다. 법정 전환율은 모든 전월세 전환에 적용되는 게 아니라, 계약이 살아 있는 상태에서 보증금 일부 또는 전부를 월세로 돌릴 때만 강제됩니다.
| 구분 | 법정 상한 적용 여부 |
| 기존 계약 갱신 중 보증금→월세 전환 | 적용됨 (상한 준수 의무) |
| 신규 계약 체결 시 보증금·월세 비율 | 적용 안 됨 (시장 협상) |
| 월세를 전세로 돌리는 경우 | 적용 안 됨 |
즉 이사 들어갈 집을 새로 계약하면서 "보증금을 낮추고 월세를 올려달라"는 집주인의 요구는 법정 상한과 무관한 협상의 영역입니다. 상한이 적용되는 건 오직 이미 살고 있는 집에서, 계약 기간 중이거나 갱신 시점에 같은 계약의 보증금 구성을 바꿀 때뿐입니다.
월세로 바꾸면 세액공제·보증보험도 다시 확인해야 합니다
보증금을 월세로 돌리는 순간부터 두 가지를 추가로 챙겨야 합니다. 첫째, 월세를 내기 시작하면 월세 세액공제 대상이 될 수 있습니다. 집주인의 동의 없이도 신청할 수 있고 최대 5년까지 소급 경정청구가 가능하다는 점은 별도로 확인해 두는 것이 좋습니다. 둘째, 보증금이 줄어들면 기존에 가입한 전세보증보험의 보장 범위도 함께 바뀝니다. 보험사나 HUG에 변경된 보증금을 기준으로 다시 확인해야 하며, 방치하면 정작 필요할 때 보장이 어긋날 수 있습니다.
계산 예시로 확인해 보겠습니다
이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다. 세입자 김모 씨는 2024년 9월 보증금 1억 5000만 원에 전세 계약을 했고, 2026년 9월 갱신 시점에 집주인이 보증금 중 8000만 원을 월세로 돌리자고 제안했습니다.
| 항목 | 금액 / 계산 |
| 전환 대상 보증금 | 8,000만 원 |
| 법정 상한 (연 5%) | 8,000만 원 × 5% = 연 400만 원 |
| 월세 상한 | 400만 원 ÷ 12개월 = 약 33만 3,000원 |
| 집주인이 요구한 월세 | 40만 원 (상한 초과) |
이 사례에서 집주인이 요구한 40만 원은 법정 상한인 약 33만 3,000원을 넘어섭니다. 초과분인 약 6만 7,000원은 법적으로 무효이며, 김 씨는 상한선인 33만 3,000원만 지급하면 됩니다.
상한을 넘겨 요구받았다면
법정 상한을 넘는 월세를 요구받았더라도 일단 계약서에 서명하고 나면 무효를 주장하기가 번거로워집니다. 초과 월세를 요구받았을 때는 다음 순서로 대응합니다.
먼저 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회나 렌트홈 계산기로 정확한 상한을 다시 계산해 근거를 마련합니다. 그다음 집주인에게 서면(문자메시지도 증거가 됩니다)으로 법정 상한을 근거 삼아 조정을 요청합니다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 이미 초과분을 지급했다면 부당이득으로 반환을 청구하는 방법도 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 이미 초과분을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
A. 네. 법정 상한을 넘는 부분은 처음부터 무효이므로 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 언제까지 청구할 수 있는지는 개별 사안마다 다를 수 있어, 미루지 말고 임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 통해 빨리 확인하는 것이 안전합니다.
Q2. 신규 계약이면 월세를 얼마든지 높게 불러도 되나요?
A. 법정 전환율 상한 자체는 적용되지 않지만, 그렇다고 무제한은 아닙니다. 주변 시세와 지나치게 동떨어진 조건이라면 계약 전 협상 단계에서 조정을 요구하거나 다른 매물을 검토하는 것이 현실적인 대응입니다.
Q3. 기준금리가 바뀌면 이미 정한 월세도 다시 계산하나요?
A. 아니요. 전환 시점의 기준금리로 계산해 확정한 월세는 이후 기준금리가 바뀌어도 자동으로 재계산되지 않습니다. 다음 갱신이나 재계약 시점에 다시 협상하는 것이 일반적입니다.
Q4. 반전세도 같은 공식이 적용되나요?
A. 네. 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세도 동일한 전월세 전환율 공식이 적용됩니다. 전환하는 보증금 부분에 대해서만 상한을 계산하면 됩니다.
Q5. 집주인이 법정 상한을 무시하고 계약을 요구하면 어떻게 하나요?
A. 계약 전이라면 상한 근거를 제시하며 조정을 요청하고, 받아들여지지 않으면 계약을 미루거나 다른 집을 검토하는 것도 방법입니다. 이미 계약했다면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
핵심 정리
- 전월세 전환율 상한은 연 10%와 '기준금리+2%p' 중 낮은 값입니다.
- 2026년 9월 기준 기준금리 3.0%를 적용하면 상한은 연 5%입니다.
- 가산이율은 2020년 9월 개정으로 3.5%p에서 2%p로 낮아졌습니다.
- 이 상한은 계약 중이거나 갱신 시 보증금을 월세로 돌릴 때만 적용됩니다.
- 신규 계약의 보증금·월세 비율에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
- 월세를 전세로 돌리는 경우에도 이 상한은 적용되지 않습니다.
- 상한을 넘는 초과분은 무효이며, 이미 냈다면 반환을 청구할 수 있습니다.
오늘 할 일
- 전환 대상 보증금과 오늘 기준금리를 렌트홈 또는 임대차분쟁조정위원회 계산기에 넣어 정확한 상한을 다시 계산합니다.
- 집주인이 제시한 월세 금액과 방금 계산한 상한을 비교해 차이가 있는지 서면으로 정리합니다.
- 지금 하려는 전환이 갱신 중 전환인지 신규 계약인지부터 확인해 상한 적용 여부를 판단합니다.
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출처와 참고자료
주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조 제2항(국가법령정보센터), 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회(adrhome.reb.or.kr) 전월세 전환율 계산기, 렌트홈(renthome.go.kr) 계산기를 참고했습니다.
이 글은 2026년 8월 27일 결정된 한국은행 기준금리 3.0%를 기준으로 작성했습니다. 기준금리는 금융통화위원회 회의마다 바뀔 수 있으므로, 실제 전환을 진행하기 전에는 반드시 그 시점의 기준금리로 위 계산기에서 다시 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다.
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